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갚을 수 있는 만큼만!
“DSR, 대출 신중하게 알았죠?”

차주별 소득 대비 ‘모든 원리금’ 비율 산정해 심사

‘개인별 DSR 규제’가 올해 7월부터 내후년 7월까지 3단계에 걸쳐 강화된다. DSR은 대출받기를 원하는 금융소비자의 연간 소득에서 이 소비자가 앞으로 갚아야 할 모든 대출의 원리금 비율을 산정해 대출한도를 정하는 제도다. 갚을 수 있는 만큼만 빌려 꼭 필요한 곳에 사용하면서 ‘안전한 금융생활’을 하라는 얘기다. 이에 따라 주식 시장과 부동산 시장을 달궜던 ‘빚투’, ‘영끌’ 열기도 조금씩 사그라들 전망이다.

글. 천동환(신아일보 경제부 차장)

7월부터 개인별 대출규제 강화
정부가 오는 7월부터 모든 부동산 규제지역의 6억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출(이하 주담대)과 모든 1억 원 초과 신용대출에 차주단위 DSR(Debt Service Ratio)을 적용한다.
DSR은 ‘총부채원리금상환비율’이라는 뜻으로, 모든 기존·예정 대출 원리금 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 말한다.
이번에 정부가 적용하는 DSR을 산정할 때도 원칙적으로 모든 가계대출이 포함된다. 단, 소득 외에 상환 재원이 있는 대출은 제외하고, 한도대출(마이너스통장)의 경우 한도금액을 대출금액으로 계산한다. DSR 앞에 붙은 ‘차주단위’라는 말은 대출 수요자 개개인에게 DSR을 적용한다는 의미다.
주담대 DSR 적용 기준이 되는 부동산 규제지역은 규제 강도가 높은 순으로 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역으로 나뉜다.
현재는 투기지구와 투기과열지구에 있는 9억 원 초과 주택에 대해 은행 40% 비은행 60% DSR을 적용 중인데, 7월부터는 적용 범위를 모든 규제 지역으로 넓힌다는 게 정부 계획이다.
현재 전국적으로 111개 시 · 군 · 구가 조정대상지역으로 지정된 상태며, 서울은 전체가 여기에 해당한다. 세부적으로는 읍·면·리 또는 개발지구 단위까지 조정대상지역 여부를 나눠놨는데, 자세한 현황은 국토교통부와 지방자치단체 등을 통해 확인할 수 있다.
정부는 7월부터 DSR 규제가 강화되면 지난 2월 통계 기준으로 서울 아파트 중 약 84%와 경기도 아파트 중 약 33%가 차주단위 주담대 DSR을 적용받을 것으로 예상했다. 신용대출의 기존 DSR 적용 대상은 연소득 8,000만 원을 초과하는 차주가 누적액 1억 원 초과 신용대출을 받는 경우다.

한국 가계빚 ‘경고등’
차주단위 DSR 확대가 등장한 배경에는 급격하게 늘고 있는 가계대출과 집값 상승, 빚투(빚을 활용한 투자)가 있다. 한국은행에 따르면, 2019년 4분기에 전년 동기 대비 4.1%를 기록했던 우리나라 가계신용(사채를 제외한 가계의 모든 빚) 증가율은 코로나19 사태를 겪으면서 작년 4분기에 7.9%까지 높아졌다. 가계부채가 과도하게 누적될 경우 장기적 경제 건전성이 악화할 수 있다고 본 정부가 지난 4월 29일 중·장기 가계대출 관리방안을 내놨는데, 여기에 포함된 핵심 계획 중 하나가 차주단위 DSR 확대다.
대출 규제가 DSR 중심으로 간다는 얘기는 정부의 부채 관리 초점이 금융사 건전성 측면에서 소비자 건전성 측면으로 이동한다는 의미를 갖는다. 기존에 대출 규제 중심이 됐던 LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)이 충분한 담보를 확보하도록 해 금융사의 손실을 최소화하는 장치인 반면, DSR은 애초에 금융소비자가 갚을 수 있는 만큼만 대출하도록 하는 장치기 때문이다.
정부는 이런 규제 전환이 실수요적 대출보다 투기적 대출 수요를 억제하는 데 효과적일 것으로 기대한다. 또, 이번 대책을 통해 올해 가계부채 증가율을 작년 대비 5~6% 수준으로 관리하고, 내년 증가율은 코로나19 사태 발발 전 수준인 4%대로 복원할 계획이다.

2023년 7월까지 3단계 강화
올해 7월 DSR 적용 범위 확대는 정부가 이번에 내놓은 ‘차주단위 DSR 3단계 확대 도입 계획’ 중 첫 단계다. 내년 7월부터는 1단계 기준을 유지한 채 총액 2억 원을 넘는 모든 대출 차주에 DSR이 적용되고, 2023년 7월부터는 총 대출액 1억 원을 초과하는 모든 차주가 DSR 기준을 충족해야 한다.
단, 이 경우에도 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적으로 예외 필요성이 있는 대출 소비자에 대해서는 DSR 적용이 제외된다. 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출에는 전세자금대출과 예·적금담보대출, 보험계약대출이 있다. 정책 목적 대출인 서민금융상품과 정부·지자체 협약대출, 자연재해지역 긴급대출 등도 DSR 적용을 위한 총 대출 범위에서 제외한다. 300만 원 미만 소액 대출도 DSR 산출 범위에서 뺀다.
이러한 DSR 적용 확대를 통해 소득 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 경우 대출한도의 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 반면, 소득을 초과하는 과도한 금융차입을 통해 부동산 등에 투자하는 투기수요(갭투자 등)의 경우 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.

차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획

자료: 금융위원회