빙하기 직면한
부동산시장
정부 규제에
코로나19까지
‘이중고’
종결이 머지않은 듯했던 코로나19가 최근 다시 활개를 치고 있다. 잠재된 위험요소가 가시화되면서 경제 전반에 낀 먹구름이 더욱더 짙어진 모습이다. 그중에서도 부동산 거래량 감소 등 정부의 규제와 맞물려 얼어붙은 부동산시장의 현황과 전망을 짚어봤다.
글 하영인(대한금융신문 기자)
급매물 ‘반짝’ 아파트 거래량은 ‘뚝’
부동산시장이 급격한 침체기를 맞았다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 4월 서울 아파트 매매건수는 1,830건에 그쳤다. 전월(3월 4,411건) 대비 40% 수준에 불과하다. 지난해 말에는 월 1만건을 웃돌았지만, 올해 들어 2월(8,289건)을 기점으로 매월 반토막 나는 실정이다. 지난해 말부터 강화된 부동산 규제에 코로나19로 인한 경기침체까지 겹치며 주택거래가 끊긴 것으로 분석된다.
서울 아파트값도 하락세로 접어들었다. 한국감정원에 따르면 4월 27일 기준 서울 아파트값 상승률은 전주 대비 0.07% 하락하면서 5주 연속 하락세를 지속했다. 집값의 하락이 장기화될 것으로 전망하는 전문가들은 초고가아파트 대출규제, 보유세(재산세+종합부동산세) 인상, 코로나19 확산으로 인한 경기침체 ‘3대 악재’로 하락세가 지속될 것으로 내다보고 있다.
코로나19로 인한 실물경제 타격이 올 2·4분기부터 본격적으로 나타날 것으로 예상되고, 세계 경기침체 역시 본격화되지 않은 상황인 만큼 부동산시장 역시 2·4분기부터 하락폭이 더욱 커질 것이라는 시각이 우세하다.
특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 나오고 있다. 국내 최고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 경우 2월 33억 원에 거래됐으나 4월 중순에 나온 급매물은 7억원 이상 내린 가격에 팔렸다. 지난해 12월 19억8,000만원에 거래됐던 같은 평형의 서울 잠실 트리지움도 최근 3억원이나 낮춘 값에 내놨다.
개인 양도세는 최대 62%를 부담해야 하는데 올해 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에는 양도세를 중과하지 않기로 해 급매물이 반짝 늘어난 것으로 풀이된다.
부동산시장 안정화에 쐐기 박는 정부
올해 시행이 예고됐던 종부세(종합부동산세) 인상안은 여야 간의 이견 차를 좁히지 못하고 사실상 불발됐다. 이 개정안은 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세율을 0.1~0.8% 포인트 상향 조정하고 2주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 인상하는 내용을 다루고 있다. 이번 20대 국회에서는 무산됐지만, 여당이 과반을 확보한 21대 국회에서는 종부세법 개정안 통과가 유력할 것으로 점쳐진다.
정부가 기대했던 고가·다주택자의 세부담을 늘려 주택시장에 매물이 나오게 하려는 의도에 일단 제동이 걸린 셈이나 고가주택 보유자들은 여전히 세금 부담이 크다고 볼멘소리를 하고 있다. 정부가 올해 부동산 보유세 과세 기준인 공시가격을 크게 올리면서 사실상 증세가 이뤄졌기 때문이다.
실제 4월 발표한 ‘2020년 전국 공동주택 공시가격’에 따르면 공시가격 변동률은 전국 기준 5.98% 올랐다. 서울이 14.73%로 상승세를 견인했으며 가장 많이 하락한 곳은 강원도(-7.01%)였다. 가격 구간별로 보면 3억원 미만의 주택 공시가는 -1.9%로 떨어진 반면 9억원 이상 주택의 상승률은 두 자릿수를 기록했다. 30억원 이상 주택의 경우 27.40%까지 올랐다.
여기에 더해 정부는 오는 10월 공시가격을 시세의 100% 가까이 올리는 공시가격 현실화율 로드맵을 내놓기로 했다. 평균 69.0%에 그치는 현실화율을 끌어올리겠다는 것이다.
이에 현실화율이 낮은 중저가 아파트 공시가격이 내년부터 급등해 재산세가 크게 오를 전망이다. 올해 재산세만 내는 중저가 아파트는 전국 아파트의 97.76%에 달한다. 재산세는 금액별로 세부담 상한이 5~30%까지 차등적용돼 시세까지 오른다면 최대 30%까지 늘 수 있다.
정부는 부동산 하향 안정세 굳히기에 나섰다.
국토교통부의 5·6 부동산 대책 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’에 따르면 오는 2022년까지 서울 도심에 총 7만호 주택을 지을 부지를 추가 공급할 방침이다. 서울 도심의 7만채 추가 부지와 3기 신도시 공급 등이 원활해진다면 오는 2023년부터는 25만채 이상 주택공급을 할 수 있을 것으로 관측하고 있다.
매매수요가 줄어든 대신 전세수요가 커지는 추세다. 일부 지역에서는 전세 품귀 현상을 빚는 등 입주물량이 서서히 줄면서 전셋값 상승이 예견된다. 서울 평균 전셋값은 지난해 7월부터 상승곡선을 그리고 있고, 올 3월에는 4억6,070만원으로 집계됐다.
코로나19 피해는 전 세계적이고 언제 더 확산될지 알 수 없기 때문에 부동산시장의 불확실성은 당분간 지속될 것으로 보인다. 규제 완화 여부가 변수로 작용할 수 있다. 코로나19에 대한 선제 대응을 위해 주택시장 규제를 풀어야 한다는 목소리도 나온다. 분명한 건 부동산은 장기적인 관점에서 바라봐야 하는 투자처라는 것이다.
빙하기 직면한
부동산시장
정부 규제에
코로나19까지
‘이중고’
종결이 머지않은 듯했던 코로나19가 최근 다시 활개를 치고 있다. 잠재된 위험요소가 가시화되면서 경제 전반에 낀 먹구름이 더욱더 짙어진 모습이다. 그중에서도 부동산 거래량 감소 등 정부의 규제와 맞물려 얼어붙은 부동산시장의 현황과 전망을 짚어봤다.
글 하영인(대한금융신문 기자)
급매물 ‘반짝’ 아파트 거래량은 ‘뚝’
부동산시장이 급격한 침체기를 맞았다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 4월 서울 아파트 매매건수는 1,830건에 그쳤다. 전월(3월 4,411건) 대비 40% 수준에 불과하다. 지난해 말에는 월 1만건을 웃돌았지만, 올해 들어 2월(8,289건)을 기점으로 매월 반토막 나는 실정이다. 지난해 말부터 강화된 부동산 규제에 코로나19로 인한 경기침체까지 겹치며 주택거래가 끊긴 것으로 분석된다.
서울 아파트값도 하락세로 접어들었다. 한국감정원에 따르면 4월 27일 기준 서울 아파트값 상승률은 전주 대비 0.07% 하락하면서 5주 연속 하락세를 지속했다. 집값의 하락이 장기화될 것으로 전망하는 전문가들은 초고가아파트 대출규제, 보유세(재산세+종합부동산세) 인상, 코로나19 확산으로 인한 경기침체 ‘3대 악재’로 하락세가 지속될 것으로 내다보고 있다.
코로나19로 인한 실물경제 타격이 올 2·4분기부터 본격적으로 나타날 것으로 예상되고, 세계 경기침체 역시 본격화되지 않은 상황인 만큼 부동산시장 역시 2·4분기부터 하락폭이 더욱 커질 것이라는 시각이 우세하다.
특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 나오고 있다. 국내 최고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 경우 2월 33억 원에 거래됐으나 4월 중순에 나온 급매물은 7억원 이상 내린 가격에 팔렸다. 지난해 12월 19억8,000만원에 거래됐던 같은 평형의 서울 잠실 트리지움도 최근 3억원이나 낮춘 값에 내놨다.
개인 양도세는 최대 62%를 부담해야 하는데 올해 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에는 양도세를 중과하지 않기로 해 급매물이 반짝 늘어난 것으로 풀이된다.
부동산시장 안정화에 쐐기 박는 정부
올해 시행이 예고됐던 종부세(종합부동산세) 인상안은 여야 간의 이견 차를 좁히지 못하고 사실상 불발됐다. 이 개정안은 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세율을 0.1~0.8% 포인트 상향 조정하고 2주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 인상하는 내용을 다루고 있다. 이번 20대 국회에서는 무산됐지만, 여당이 과반을 확보한 21대 국회에서는 종부세법 개정안 통과가 유력할 것으로 점쳐진다.
정부가 기대했던 고가·다주택자의 세부담을 늘려 주택시장에 매물이 나오게 하려는 의도에 일단 제동이 걸린 셈이나 고가주택 보유자들은 여전히 세금 부담이 크다고 볼멘소리를 하고 있다. 정부가 올해 부동산 보유세 과세 기준인 공시가격을 크게 올리면서 사실상 증세가 이뤄졌기 때문이다.
실제 4월 발표한 ‘2020년 전국 공동주택 공시가격’에 따르면 공시가격 변동률은 전국 기준 5.98% 올랐다. 서울이 14.73%로 상승세를 견인했으며 가장 많이 하락한 곳은 강원도(-7.01%)였다. 가격 구간별로 보면 3억원 미만의 주택 공시가는 -1.9%로 떨어진 반면 9억원 이상 주택의 상승률은 두 자릿수를 기록했다. 30억원 이상 주택의 경우 27.40%까지 올랐다.
여기에 더해 정부는 오는 10월 공시가격을 시세의 100% 가까이 올리는 공시가격 현실화율 로드맵을 내놓기로 했다. 평균 69.0%에 그치는 현실화율을 끌어올리겠다는 것이다.
이에 현실화율이 낮은 중저가 아파트 공시가격이 내년부터 급등해 재산세가 크게 오를 전망이다. 올해 재산세만 내는 중저가 아파트는 전국 아파트의 97.76%에 달한다. 재산세는 금액별로 세부담 상한이 5~30%까지 차등적용돼 시세까지 오른다면 최대 30%까지 늘 수 있다.
정부는 부동산 하향 안정세 굳히기에 나섰다.
국토교통부의 5·6 부동산 대책 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’에 따르면 오는 2022년까지 서울 도심에 총 7만호 주택을 지을 부지를 추가 공급할 방침이다. 서울 도심의 7만채 추가 부지와 3기 신도시 공급 등이 원활해진다면 오는 2023년부터는 25만채 이상 주택공급을 할 수 있을 것으로 관측하고 있다.
매매수요가 줄어든 대신 전세수요가 커지는 추세다. 일부 지역에서는 전세 품귀 현상을 빚는 등 입주물량이 서서히 줄면서 전셋값 상승이 예견된다. 서울 평균 전셋값은 지난해 7월부터 상승곡선을 그리고 있고, 올 3월에는 4억6,070만원으로 집계됐다.
코로나19 피해는 전 세계적이고 언제 더 확산될지 알 수 없기 때문에 부동산시장의 불확실성은 당분간 지속될 것으로 보인다. 규제 완화 여부가 변수로 작용할 수 있다. 코로나19에 대한 선제 대응을 위해 주택시장 규제를 풀어야 한다는 목소리도 나온다. 분명한 건 부동산은 장기적인 관점에서 바라봐야 하는 투자처라는 것이다.